онлайн журнал для Забудовника, Ріелтора, Інвестора

Форвардний контракт (дериватив)

Форвардний контракт (дериватив)
11.01.2018

Що таке дериватив?

Згідно п. 14.1.45 Податкового кодексу України, дериватив - стандартний документ, що засвідчує право та / або зобов'язання придбати або продати в майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. Аналогічне визначення поняття «дериватив» є і в п.1 Постанови КМУ від 19 квітня 1999 N632.

До деревативів належать (в тому числі):

  •  форвардний контракт;
  •  ф'ючерсний контракт;
  •  опціон.

Зупинимося на форвардному контракті, так як саме він найчастіше використовується в будівництві. Форвардний контракт - це стандартизований цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов'язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов'язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Базовим активом, в основному, є майнові права на об'єкт інвестування (тобто майбутня квартира).

Укладаючи такі договори, в подальшому покупець набуває у власність майнові права (за відповідним актом), на підставі яких після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси, інвестор має право отримати у власність об'єкт інвестування.

Особливості

При інвестуванні через деривативи, сторони, як правило, підписують не один, а два договори. А саме:

  1. Договір купівлі-продажу деривативу
  2. Договір купівлі-продажу майнових прав.

Це пов'язано з тим, що забудовник (замовник) оптимізує своє оподаткування. Так, вартість квартири «розбивається» на 2 договори. В основному, 30-40% ціни квартири включають у вартість договору купівлі-продажу деривативу (в деяких випадках ця сума доходить і до 60%). Інша частина вартості споруджуваної квартири проходить за договором купівлі-продажу майнових прав. Подібна практика склалася через те, що відповідно до п. 196.1.1 Податкового кодексу України, операції з продажу деривативу не є об'єктом оподаткування, отже забудовник (замовник) не платить ПДВ у розмірі 20% від отриманих коштів за договором купівлі-продажу деривативу.

Якщо не вникати в юридичні тонкощі надання товару через форвардний контракт покупцеві (інвестору), договір купівлі-продажу деривативу потрібен для того, щоб інвестор зміг отримати від забудовника майнові права на квартиру і в подальшому право власності.

Як правило, одночасно з підписанням договору купівлі-продажу деривативу сторони підписують договір купівлі-продажу майнових прав з відтермінованою умовою. Після 100% оплати за дериватив і підписання акта приймання-передачі, в силу вступає договір купівлі-продажу майнових прав, який в загальному і супроводжує інвестора до отримання права власності. І саме в цьому договорі позначено всі істотні аспекти угоди (термін здачі будинку в експлуатацію, термін отримання права власності, права і відповідальність сторін і т.ін.).

Основним ризиком укладення двох договорів для інвестора є неможливість повного повернення внесених коштів (наприклад, в разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав). Адже навіть якщо забудовник порушить умови договору купівлі-продажу майнових прав (умовно його назвемо в цій схемі «основним договором»), то умови форвардного контракту він виконав. Інвестору в обумовлені строки був поставлений форвардний контракт, про що і був підписаний відповідний акт. У підсумку, покупець має право вимагати повернення тільки тих грошей, які зараховані за договором купівлі-продажу майнових прав, а це близько 60-70% від суми інвестиції (якщо інше не передбачено в самому договорі).

Форма, оподаткування і додаткові витрати

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, тому форма вищевказаних договорів повинна бути обов'язково письмова (ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу). Продаж форвардного контракту завіряється (реєструється) товарною біржею. Згідно Закону «Про товарну біржу», угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

При підписанні таких договорів додаткового податкового навантаження для покупця не існує на відміну тих же попередніх договорів, тому що первинне право власності на квартиру виникає у інвестора. Але вартість оформлення форвардного контракту в основному перекладають на плечі покупця. Залежно від біржі, така реєстрація коштує до 700 грн.

В основному, в будівництві житла з використанням договорів деривативу беруть участь такі суб'єкти: замовник, забудовник, генпідрядник, пайовий венчурний недиверсифікований інвестиційний фонд, компанія з управління активами (КУА), товарна біржа. Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається покупцем з замовником будівництва, а договір купівлі-продажу деривативу - з венчурним фондом, від імені якого діє КУА.

Переваги і недоліки

Серед основних переваг інвестування в нерухомість, що будується через деривативи можна виділити:

  • додаткові гарантії порядності забудовника. Навряд чи непорядний забудовник буде використовувати таку схему для фінансування проекту, тому що вона досить непроста в створенні і обслуговуванні;
  • відсутність податкового навантаження;
  • мінімізується ризик подвійних продажів об'єктів нерухомості (тому що контракт проходить реєстрацію на біржі);
  • покупець є первинним власником квартири

Гарантії, звичайно, більше умовні (помилитися можна і не спеціально) - крім компанії-забудовника більше ніхто не може знати стан справ з проектом, тим більше що він може змінюватися протягом будівництва.

Ризики і недоліки

  •  за типовими умовами договорів, неможливо повернути інвестиції в повному обсязі (в разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав);
  •  забудовник має право залучати кошти для будівництва до отримання необхідної дозвільної документації;
  •  Не існує окремого закону, що регулює форвардні контракти, що дає певний «простір для маневру» забудовнику (в порівнянні з ФФБ, облігаційною схемою)
  •  відсутність будь-якого контролю над фінансовими потоками залучених коштів з боку державних органів, управлінців тощо;
  •  можливість нецільового використання отриманих коштів;
  •  ризик з термінами завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час;
  •  досить складна для розуміння схема.
Поділитися:
Додати комментар
Надіслати
Olympic Park жк

Рівєра жк

 

Olympic Park жк