онлайн журнал для Застройщика, Риэлтора, Инвестора

Целевые облигации

Целевые облигации
01.02.2017

Покупка беспроцентных (целевых) облигаций

Популярным способом инвестирования в строительство жилья в Украине является покупка беспроцентных (целевых) облигаций. Данная схема является законной и инвестиционной (в понимании ЗУ «Об инвестиционной деятельности»). В ч. 3, ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Выпуск и погашения целевых облигаций регламентирован Решением от 27.12.2013 № 2998 «Об утверждении Положения о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения», утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке».

Что такое облигации?

Статья 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» определяет, что облигация — это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательства эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения. Целевые облигации - это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций (ст. 7, ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке»)

Как работает эта схема инвестирования

Схема предполагает заключения двух договоров. 1-й — это договор купли — продажи облигаций. 2-й — это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком (Эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, этот договор заключается для того, чтобы забронировать объект недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п. Механизм инвестирования заключается в том, что заказчик (Эмитент) выпускает целевые облигации. Поскольку деятельность по продаже облигаций подлежит обязательному лицензированию, реализации ценных бумаг Эмитент поручает специализированной финансовой компании – «ТОРГОВЕЦ» (обычно это какой-нибудь «недиверсифицированный венчурный инвестиционный фонд»). В свою очередь, между Эмитентом и продавцом облигаций (ТОРГОВЦЕМ)должен быть соответствующий договор на продажу облигаций соответствующей серии, №, количества и т. п. Таким образом, договор купли-продажи облигаций заключается между ПОКУПАТЕЛЕМ и ТОРГОВЦЕМ. Получив в собственность облигации в полном объеме по договору купли-продажи, правоотношения между покупателем и торговцем прекращается, покупатель приобретает право требования к эмитенту (заказчику). Лица, купившие такие ценные бумаги, после наступления срока выкупа (погашения) облигаций получают право обменять их на объект инвестирования (квартиру). Одна облигация предоставляет ее владельцу получить в собственность 0,01 кв.м. общей площади квартиры. Поэтому облигации покупаются пакетом (лотом), то есть количество облигаций рассчитывается в соответствии с общей площади квартиры. Также, между заказчиком и инвестором заключается договор (зачастую они называются договором резервирования, бронирования), которым застройщик резервирует за инвестором объект недвижимости. В четко установленный срок (срок указывается в Проспекте эмиссии или в Информации о выпуске ЦБ), инвестор предъявляет к погашению пакет облигаций путем обмена их на объект недвижимости, указанный в договоре резервирования. Момент приобретения облигаций наступает после зачисление на счет покупателю (после 100% оплаты).

Как происходит погашение облигаций

Погашение облигаций происходит следующим образом: 1. Инвестор предъявляет Эмитенту к погашению пакет облигаций; 2. Эмитент по договору купли-продажи выкупает у инвестора пакет облигаций; 3. Эмитент по договору купли-продажи продает инвестору объект, указанный в договоре резервирования; Поскольку стоимость целевых облигаций равна стоимости объекта инвестирования, то по этим двум договорам происходит зачет взаимных однородных требований.

Основной риск

Риск неполучения желаемого жилья и невозвращение внесенной сумы в полном объеме, если срок погашения облигаций истек, а жилье еще не построено, то формально эмитент может оплатить инвестору номинальную стоимость выпущенных ценных бумаг.

На что обращать внимание

На наличие полного пакета разрешительных документов. Не нужно забывать и о необходимых лицензиях ТОРГОВЦА и для остальных субъектов строительства также;  Проверьте, на законных ли основаниях продавец реализует облигации; На сроки погашения (желательно, чтобы срок погашения был, как минимум, 5 месяцев);  Убедитесь, что на счетах эмитента действительно есть облигации; Внимательно изучите проспект эмиссии; Предъявлять к выкупу (погашению) облигации необходимо в четко определенный срок, который указан в договоре купли-продажи и в проспекте эмиссии, поскольку обменять их на жилье после окончания срока выкупа (погашения) крайне трудно. Необходимо также отметить, пакет целевых облигаций — является вещью неделимой. Это означает, что для беспрепятственного получения в собственность соответствующего объекта недвижимости, необходимо будет предъявить к погашению весь пакет облигаций.

Плюсы и минусы

Преимущества:

Деньги не идут «напрямую» к заказчику;  Законодательно урегулированная схема. Есть четкие регуляторные требований к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;  Ограниченный объем эмиссии целевых облигаций (не более стоимости объекта недвижимости, по утвержденной проектной документации);  Первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;  Запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения (по согласию всех инвесторов);  Оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства;  Заказчику нужно точно в определенные сроки построить и сдать объект в эксплуатацию (является как «+» так и «-»);  Облигации являются «реальным» имуществом. Есть возможность получения кредита под залог облигаций.

Недостатки:

Сложная для понимания схема инвестирования;  ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. Контроль осуществляется только над ТОРГОВЦЕМ;  В случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;  Облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке; Осуществить погашения облигаций точно в определенный срок. В противном случае – велика вероятность неполучения объекта в собственность;

Несмотря на трудности в понимании этой схемы и на сложность реализации, указанная схема инвестирования является достаточно распространенной в Украине.

Поделиться:
Добавить комментарий
Отправить
Горящее предложение этой недели
Олимпик парк жк

Olympic Park жк