онлайн журнал для Застройщика, Риэлтора, Инвестора

Инвестиционный договор

Инвестиционный договор

Инвестиционный договор

Сегодня застройщики вновь начали использовать такой финансовый инструмент для привлечения средств от инвесторов в объект строительства, как инвестиционный договор.

Немного истории

Еще в далеком 1991 году государство позаботилось о регулировании инвестиционной деятельности на территории Украины путем принятия закона «Об инвестиционной деятельности». Этот закон определил общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности. Застройщики привлекали инвестиции по различным схемам инвестирования, главное, чтобы объекты строительства соответствовали требованиям всевозможных норм, и при этом не нарушали чьи-то права и интересы (ч.1 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»). Инвестиционные договора на строительство жилья были направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность недвижимости путем внесения определенной денежной суммы напрямую застройщику. Такие договоры применялись застройщиками с целью привлечения инвестиций для строительства до 2006 года. Но, после скандала с компанией «Элита центр», 14 января 2006 года, в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» были внесены изменения, что коренным образом изменило систему инвестирования строительства в Украине. В следствии чего инвестирование могло осуществляться исключительно через: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), путем выпуска целевых облигаций и через негосударственные пенсионные фонды. Цель таких нововведений – привлечения посредников. Таким образом, с 14 января 2006 года инвестиционные договоры  являются вне закона.

Что сегодня представляют собой инвестиционные договора?

Инвестиционные договора, которые используют сегодня начали активно применяться в строительстве с 2013 года. Предметом  инвестдоговоров, является инвестиционная деятельность покупателя (внесения денежных средств) с целью в будущем подписать нотариально заверенный договор покупки-продажи квартиры. При этом на фонд возлагается обязанность обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию для дальнейшей (после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности за фондом) передачи квартиры в собственность инвестору. Инвестиционный договор — это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства (застройщик, генеральный инвестор и др.) и инвестором. По своей сути предлагаемый сегодня к подписанию инвестиционный договор — это прототип предварительного договора (так как в нем присутствуют элементы такого типа договора) и института совместного инвестирования (в связи с привлечением недиверсификованных венчурных корпоративных инвестиционных фондов). Деятельность института совместного инвестирования регулируется Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «Об институтах совместного инвестирования». Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это совокупность активов, принадлежащих инвесторам участникам фонда, находятся в управлении компании по управлению активами (КУА) и учитываются отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности. Паевой инвестиционный фонд — это своеобразный аккумулятор временно свободных денежных ресурсов физических и юридических лиц, которые направляются на приобретение ценных бумаг, недвижимости, валютных ценностей и других активов. ПИФ не является юридическим лицом. Прибыль ПИФов распределяется между управляющей компанией и инвесторами фонда пропорционально доле их инвестиций. На сегодняшний момент самыми распространенными в Украине являются паевые венчурные инвестиционные фонды. Форма договора Действующим законодательством Украины четко не предусматривается форма заключения для такого типа договора, а точнее обязательное нотариальное удостоверение. Застройщики предлагают заключить инвестиционный договор в простой письменной форме, чего вроде бы и достаточно. Но, как было ранее упомянуто, инвестиционный договор имеет элементы предварительного договора, а предварительные договора нотариально удостоверяется (ч. 1, ст. 635, ст. 657 Гражданского кодекса Украины). Стоить отметить, что на сегодняшний день нет судебных прецедентов о признании инвестиционного договора недействительным в связи с отсутствием нотариального удостоверения. Также, уже существует практика получения квартир в собственность через такие инвестиционные договора.

Легитимность инвестиционного договора.

Законодательством Украины прямо не предусмотрен такой вид договоров, как инвестиционный договор в строительстве. Тем не менее, нормами Гражданского кодекса Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства (ст. 6). Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» прямо предусмотрен такой механизм финансирования строительства как институты совместного инвестирования (далее – ИСИ). Согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», договор является основным документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности. Все это свидетельствует о законности такого типа договора. Механизм получения права собственности В Украине существуют различные схемы инвестирования. Так, по одним схемам мы становимся первичными собственниками новосозданного имущества, по другим – вторыми собственниками, как и при инвестдоговоре. Это связано с тем, что продавец (фонд) по инвестиционному договору, юридически, является таким же инвестором, как и потенциальный покупатель. Так, между заказчиком строительства и фондом подписан инвестиционный договор, целью которого является получения последним квартиры в собственность. Покупатель подписывает аналогичный договор с фондом, с целью в будущем также получить квартиру, но уже от него. После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, фонд регистрирует на себя право собственности и только после чего реализует квартиру инвестору путем подписания договора купли-продажи квартиры. Только после наступления выше перечисленных факторов (ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности), фонд сможет передать право собственности покупателю. Вот потому, инвестор становится вторым собственником новой квартиры.

Недостатки и преимущества инвестиционного договора.

Недостатки:

Наибольший риск для инвестора — это банкротство заказчика или продавца (фонда); Нечеткая законодательная регламентация;  Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц; Существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок (впрочем, как и при любых схемах инвестирования);  Не установлены сроки подписания договора купли-продажи квартиры, т.к. привязка идет к факту получения фондом права собственности;  Инвестиционный договор нигде в реестрах не «светится», что увеличивает возможный риск двойных перепродаж квартир;  Фонд вправе привлекать инвестиции до получения необходимого пакета разрешительной документации на строительство;  Дополнительные затраты при регистрации договора покупки-продажи квартиры (налоги, пошлины, нотариальные затраты и пр.);

Преимущества:

Оптимизация налогообложения для застройщика/фонда; Простая для понимания схема (например, в сравнении с облигационной схемой).

На что обратить внимание.

Акцентируйте внимание на репутации субъектов строительства, в том числе и фонда, их опыте в строительстве, успешности реализации проектов, как долго они существуют рынке и т.п.; На стадию строительства объекта;  На разрешительные документы на строительство.

Что в договоре должно быть предусмотрено.

Детально прописаны характеристики квартиры и месторасположения самого дома (кадастровый номер земельного участка, на основании каких разрешительных документов строится, строительный адрес дома, номер очереди/секции, номер квартиры, этажное ее расположение, этажность объекта, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м и т.п.); Экспликация квартиры и этажа, должны быть неотъемлемыми дополнениями к договору; Сроки завершения строительства и подписания договора купли-продажи квартиры; Материальная ответственность фонда за нарушения условий договора, в том числе и за его расторжения;  Порядок и сроки возвращения внесенных средств при «выходе» из инвестпроекта; Возможность досрочного расторжения договора в случае невыполнения договорных обязательств фондом; Порядок и сроки устранения выявленных недостатков; Предусмотрите максимальное допустимое увеличение площади квартиры (проектной от фактической). Все что больше – вы не обязаны доплачивать.

Подводим итоги.

Успех получения заветной квартиры в собственность гарантирует не сам механизм привлечения средств и не идеальные условия договоров, а хорошая деловая репутация и порядочность застройщика.

Поделиться:
Добавить комментарий
Отправить
Олимпик парк жк

Olympic Park жк