онлайн журнал для Застройщика, Риэлтора, Инвестора

Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в Украине

Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в Украине
Объективно предпосылки становления отечественного рынка жилья сложились в начале 90-х годов. с провозглашением независимости Украины. Ведь до сих пор, в условиях планово-централизованной экономической системы, обеспечение населения жильем происходило путем государственного распределения, а не на рыночных принципах. Государство выполняло в жилом секторе одновременно несколько функций. Во-первых, оно была основным инвестором в сфере жилищного строительства. Во-вторых, государство выступало в роли подрядчика, застройщика в сфере жилищного строительства, а также было владельцем основной части жилого фонда. Кроме государства, владельцами жилья в этот период были жилищно-строительные кооперативы, а также отдельные граждане. Но как субъекты права собственности на жилье они играли второстепенную роль. Долгосрочные кредиты в финансировании строительства жилья имели незначительную роль и предоставлялись, в основном, индивидуальным застройщикам и членам жилищно-строительных кооперативов. Государственное жилье предоставлялось гражданам, которые стояли в очереди на его получение, бесплатно. Это приводило к необходимости жесткого лимитирования норм обеспечения жилой площадью и норм по определению потребности населения в жилье.
 
В целом темпы становления рынка были низкими ввиду отсутствия принятия целого ряда необходимых законодательных актов, а также сложную экономическую ситуацию в стране, которая была обусловлена ​​нарушением хозяйственной системы бывшего Советского Союза.
 
На основе таких параметров как ценовая динамика, количество сделок купли-продажи жилья и состояние законодательной базы, можно выделить десять этапов эволюции рынка жилья в Украине.
 
I этап (1991-1996 гг.) - образование и формирование рынка. Цены на жилье в Украине были ниже по сравнению с ценами других европейских стран. При этом количество и качество предложений жилья были очень низкими.
 
II этап (1997г. - первая половина 1998) - период ценовой стабилизации, была вызвана определенным удовлетворением спроса на жилье. Бесспорным лидером по ценовым показателям был город Киев.
 
III этап (вторая половина 1998 - 2000 гг.) - период стремительного снижения цен.
 
IV этапе (январь - август 2001) - начало постепенного роста цен.
 
V этап (сентябрь 2001 - 2007 гг.) - резкое и длительное увеличение цен. Озабоченность людей относительно стабильности экономики США и американского доллара вызвали значительный переток капитала на рынок недвижимости. В 2002-2005 гг. начали действовать другие факторы: рост экономики, повышение платежеспособного спроса. А также рост объемов ипотечного кредитования, правовой основой для осуществления которого стал Закон Украины «Об ипотеке» от 19.06.2003 г.. В начале 2004 г.. Был введен налог на добавленную стоимость для застройщиков. Цены на жилье, по сравнению с 2003 годом, повысилась в 2,6 раза.
В 2005г. Новым фактором, который дал толчок росту цен на жилье, стало введение налога на операции с недвижимостью. Усиление налогового бремени существенно повлияло на поведение и намерения участников рынка, повысило стоимость строительства жилья.
Цены постоянно растут, происходит сокращение договоров купли-продажи квартир и жилых домов
(Лучшие годы для рынка украинской недвижимости ─ период с 2004 по 2008 год, именно в этот период на рынке появились известные недвижимые активы в основных сегментах рынка, так же как и произошли наиболее значимые соглашения, определившие будущее профессионального рынка недвижимости и создали солидное основания для существования целой индустрии. Именно в этот период на рынке недвижимости присутствовали игроки глобального рынка, которые были готовы инвестировать в объекты недвижимости на ранней стадии их возникновения, даже без наличия надежных титульных документов на земельные участки, не говоря уже о надежном подтверждения коммерческой составляющей будущего актива. Соглашения осуществлялись на основании хороших макетов будущих комплексов. Банки рассчитывали доходность будущего актива, исходя из огромных арендных ставок и т.д.
Обвал мировых финансовых рынков в 2008 году одним из первых ударил именно по рынку недвижимости, что привело к многолетнему коллапсу индустрии во всем мире.)
 
VI этап (2007 - 2008 ГГ.) - период ценового шока и противостояния тенденций на рынке жилья.
Обвала цен на рынке жилья не произошло. Ожидаемого роста тоже. Цены в начале 2008 г.. достигли определенного предела, социально-экономическое положение в стране повлияло на резкое снижение количества сделок.
 
VII этап (2009 г.) - спад активности на рынке. В общем кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, особенно к приобретению жилья с помощью ипотеки под значительные проценты, в связи с уменьшением доходов населения, оттока депозитных средств и увеличения объемов задолженности по кредитам. Но прошло время и рынок недвижимости начал стремительно оживать. Анализ рынка и комментарии экспертов позволяют сделать вывод, что на глобальном рынке существует огромное количество финансовых активов, обеспечивающих спрос, и рынок недвижимости объективно не успевает его удовлетворять.
 
VIII этап (2010 - 2011 ГГ.) - стабилизация курса гривны к долл. США и евро, а также уменьшение учетной ставки Национального банка Украины в 2010 г.. положительно повлияли на восстановление кредитной политики.
 
IХ этап (2012 - август 2013) - увеличивается объем принятых объектов в эксплуатацию, растет уровень покупательской активности. Характерной особенность данного периода является переориентация застройщиков под нужды покупателей, заключались в уменьшении общей площади помещения. За счет ставки на строительство однокомнатных квартир площадью 35-56 кв. м., вместо 60 кв. м. и двухкомнатных площадью 68-82 кв. м, а не 90 кв. м., что строились раньше. Был достигнут рост спроса на первичном рынке жилья, поскольку стоимость квартир новой планировки стала сопоставимой со стоимостью подобного жилья на вторичном рынке.
С принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество», который вступил в силу 1 января 2013 вместо Бюро технической инвентаризации регистрации прав на недвижимость получили право проводить органы Государственной регистрационной службы Украины (Укргосреестр) и нотариусы. Новый порядок регистрации недвижимости существенно сократил пакет документов для регистрации новостроек, упростил систему регистрации аренды, ипотеки и т.д., однако его внедрение несколько сдержало заключения сделок купли-продажи жилья в начале 2013 г.
 
Х этап (сентябрь 2013 - февраль 2014) - стагнация рынка жилья. На данном этапе отмечаются новые изменения в законодательстве, которые существенно повлияли на рынок жилья, а именно: внедрение Национальным банком Украины с 1 сентября 2013 ограничения на наличные операции суммой 150 тыс. грн. В частности, ограничения наличных операций суммой в 150 тыс. грн. привело к уменьшению количества сделок на рынке вторичной жилой недвижимости.
К основным негативных моментов, повлиявших на застой сделок на рынке жилья можно отнести: снижение доходов населения, малого и среднего бизнеса, ожидания девальвации гривны по отношению к долл. США, ухудшение политико экономической ситуации в стране.
 
ХI этап (с марта 2014) - стабилизация курса гривны к долл. США и евро.
 
Таким образом, на наш взгляд, рынок жилья в Украине до сих пор находится на этапе становления о чем свидетельствует несовершенная система регистрации прав собственности на недвижимость и недостаточный набор инвестиционных инструментов, с помощью которых можно было бы инвестировать в недвижимость. В общем, для современного состояния рынка жилья в Украине характерны следующие признаки: низкий уровень конкуренции на рынке; низкий объем строительства, прежде всего, объектов муниципального фонда; неравномерность развития по регионам; высокая капиталоемкость рынка; существенный разрыв между ценами на жилье и доходами подавляющего большинства населения; наличие дефицита на рынке жилья и недовольства им основной части населения; недостаточное развитие правовой базы функционирования (нечеткость прав собственности, отсутствие специального законодательства по рынку жилья, информационная асимметрия), что вызывает рост трансакционных издержек; слабая государственная политика в жилищной сфере.
 
С учетом изложенного можно предположить, что Украина является одним из идеальных кандидатов для привлечения инвестиций в отрасль недвижимости, а активность на рынке строительства жилья свидетельствует о возвращении рынка. Очевидно, что рост инвестиций в жилую недвижимость ─ это в хороший знак. Однако одной из основных причин этого роста, как ни парадоксально, является не развитие банковской системы, которая должна помогать рынку опомниться, а наоборот ─ полное отсутствие доверия к ней со стороны общества, что привело к тому, что все сбережения вкладываются именно в «кирпич ».
 
Украине нужно значительно больше стараться, чтобы убедить инвесторов в том, что нам можно доверять и с нами можно работать в долгосрочной перспективе. И это касается многогранной работы во всех сферах, включая правовые реформы.
 
Таким образом, рынок недвижимости является составляющей национальной экономики, без которого невозможно функционирование рынка вообще. Формирование рынка недвижимости в Украине характеризируется неравномерным развитием его сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан. Анализ рынка недвижимости позволяет сделать вывод, что закономерными составляющими процесса улучшения функционирования рынка недвижимости в Украине на государственном уровне на современном этапе развития рыночных отношений, является внедрение стандартов объектов недвижимости, создание единого информационного пространства и обеспечения законодательного урегулирования его деятельности. Все это дает основания говорить о необходимости дальнейшего исследования условий развития процессов на рынке недвижимости.

 

Поделиться:
Добавить комментарий
Отправить
Олимпик парк жк

Olympic Park жк