онлайн журнал для Застройщика, Риэлтора, Инвестора

Схема оформления сделки купли-продажи недвижимости в Германии

Схема оформления сделки купли-продажи недвижимости в Германии
14.06.2017

Общие положения: 

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии и могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Для покупки требуется: загранпаспорт и денежные средства. Согласие супруги или супруга, как правило, не требуется. В исключительных случаях согласие супруга или супруги может потребоваться в зависимости от поземельного суда, отвечающего за перерегистрацию прав собственности по той или иной сделке. 

Всю историю квартиры и получить полную информацию о владельце недвижимости, наличии подвала/гаража, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев можно проследить в Реестре собственников Поземельной книге (Grundbuch).

Продавец обязан предоставить государственному нотариусу актуальную выписку из Поземельной книги, на основе которой составляется проект договора купли-продажи. 

Благодаря прозрачной и четкой схеме оформления сделки, проходящей под строгим контролем нотариуса, покупатели могут быть уверены, что приобретают в частную собственность объект чистый от обременений, задолженностей и прав третьих лиц. Ответственность за чистоту сделки несет государственный нотариус. 

Процедура оформления сделки купли-продажи: 

1) Подбор недвижимости 

2) Резервирование выбранного объекта недвижимости 

После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя. Перед внесением предоплаты клиент получает на руки договор о предоплате с риэлторской компанией, по которому он может совершить банковский перевод. 

В большинстве случаев сумма предоплаты не включена в стоимость объекта и равняется размеру гонорара маклера.

3) Подготовка проекта договора купли-продажи 

Сразу после резервирования объекта государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), устав раздела собственности (жилищный устав) (Teilungserklärung), договор аренды (Mietvertrag) (если имеется), информацию об объекте недвижимости (площадь, этаж, количество комнат, список продаваемого инвентаря и др.) данные о покупателе и продавце. Нотариусом составляется проект договора купли-продажи на данный объект недвижимости. Для ознакомления и согласования условий договора Покупателю высылается проект договора на немецком языке с информативным переводом на украинский язык. 

4) Подписание договора купли-продажи 

После согласования условий договора назначается дата нотариального засвидетельствования договора. 

В Германии практикуются следующие схемы подписания договора купли-продажи:

1.    Обе стороны, т.е. продавец и покупатель присутствуют на подписании договора и подписанный договор сразу вступает в силу

2.    Продавец присутствует лично на подписании, а со стороны покупателя присутствует доверенное лицо по доверенности. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания

3.    Покупатель лично присутствует на подписании, а со стороны продавца присутствует доверенное лицо по доверенности. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания

4.    Довернное лицо продавца и доверенное лицо покупателя подписывают одновременно договор у одного нотариуса. В этом случае договор сразу вступает в силу.

5.    Доверенное лицо покупателя подписывает договор у нотариуса в одном городе, а доверенное лицо продавца нотариально заверяет подписанный договор в другом или наоборот. После этого договор вступает в силу.

6.    Если покупатель или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве "представителя без доверенности". После этого договор отправляется покупателю или его доверенному лицу на официальное заверение с его стороны. Договор может быть заверен у немецкого нотариуса, у украинского нотариуса с апостилем и переводом на немецкий язык или в посольстве Германии. Такой вид заверения носит название "Nachgenehmigung". Договор вступает в силу только после его официального заверения покупателем.

7.    Если продавец или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве "представителя без доверенности". После этого договор отправляется продавцу или его доверенному лицу на нотариальное заверение с его стороны. Только после заверения продавцом или его доверенным лицом договор вступает в силу.

Как видно из вышеизложенного, покупатель может: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи, выдать доверенность своему представителю на подписание договора от его имени или заверить договор после его подписания. 

В Германии оригинал договора купли-продажи, подписанный сторонами и нотариусом, имеется только в одном экземпляре, который хранится исключительно в актах нотариуса. Стороны договора получают на руки заверенные нотариусом копии, которые считаются заверенными экземплярами договора и которые высылаются обеим сторонам по почте. 

5) Открытие трастового счета и выполнение предпосылок к оплате покупной цены 

В Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:

  • через трастовый счет нотариуса
  • напрямую на счет продавца

1. Оплата через трастовый счет нотариуса: 

Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус. 

После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.). 

Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока. 

Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на украинский язык, письмо нотариуса об открытии трастового счета.

После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д. 

Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

  • удаление продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге (если они имеются) и предъявление нотариусу документа, подтверждающего удаление обременений (Löschungsbewilligung).
  • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
  • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
  • оплата всех прочих счетов, связанных с процессом переоформления

2. Оплата напрямую на счет продавца. 

В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

  • стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
  • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
  • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
  • оплата всех прочих счетов

После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление (Preisf?lligkeitsbescheinigung), в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет продавца. 

6) Переход прав собственности 

Согласно условиям договора купли-продажи переход прав собственности (прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью) происходит либо с первого числа месяца, следующего за оплатой покупной цены на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня. 

Правовыми последствиями перехода прав собственности являются: переход права пользования недвижимостью, вступление в сообщество владельцев, в случае сдачи в аренду - вступление в договор аренды и получение арендной платы, необходимость оплаты ежемесячных расходов и др. 

После перехода прав собственности покупатель становится владельцем, но полноправным владельцем становится только после окончательной регистрации в поземельной книге (Grundbucheintragung), которая происходит после выполнения всех необходимых предпосылок, в частности оплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и зависит от скорости работы поземельного суда (Grundbuchamt) района, к которому относится данный объект недвижимости. 

7) Окончательная регистрация прав собственности 

После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге. Скорость выполнения данной процедуры зависит от скорости работы того или иного поземельного суда, к которому относится купленный объект недвижимости. 

8) Получение выписки из Поземельной книги 

После окончательной регистрации прав собственности в электронном кадастре новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug), которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости.

 

 

На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной

 

Поделиться:
Добавить комментарий
Отправить
Olympic Park жк

Olympic Park жк

 

Рівєра жк